Płatności przy zakupie mieszkania – rynek pierwotny i wtórny. Bardzo istotnym elementem dla osoby sprzedającej jest kwestia zabezpieczenia płatności ceny za zbywaną nieruchomość. Na wstępie należy zwrócić uwagę na istotne różnice pomiędzy płatnością na rynku pierwotnym i wtórnym. Zakup na rynku pierwotnym - płatność przy zakupie nieruchomości. Na rynku pierwotnym osoba kupująca podpisuje umowę deweloperską, w której deweloper zobowiązuje się wybudować określone mieszkanie (nieruchomość) a klient, zobowiązuje się zapłacić określoną cenę. Umowa deweloperska w znacznym uproszczeniu, jest odpowiednikiem umowy przedwstępnej dla rynku wtórnego. W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej zapłata całej ceny (najczęściej są to transze, choć w zależności od zaawansowania inwestycji może być to płatność także jednorazowa) następuje przed zawarciem umowy (dokładnie umowy ustanowienia odrębnej własności nieruchomości i przeniesienia jej własności). Bez znaczenia pozostaje tutaj fakt, czy zapłata jest realizowana ze środków własnych nabywcy, czy też finansowana z kredytu bankowego. Należy zwrócić uwagę na fakt, że jest to jedyna sytuacja, w której banki uruchamiają kredyt przed zawarciem umowy sprzedaży (w omawianym przypadku ustanowienia odrębnej własności nieruchomości i przeniesienia jej własności). Zakup na rynku wtórnym – jakie są płatności przy zakupie nieruchomości? Zgoła odmiennie, kwestie płatności regulowane są przy umowie sprzedaży na rynku wtórnym. Niezależnie od tego czy umowa sprzedaży została poprzedzona umową przedwstępną (cywilno-prawną, bądź w formie aktu notarialnego) zasadnicza cześć ceny płatna jest przy zawarciu umowy sprzedaży. Kwestię płatności w tym przypadku należy rozpatrzyć w dwóch odmiennych sytuacjach, płatności finansowanej z kredytu bankowego lub płatności realizowanej ze środków własnych kupującego. Nie jest to zależne od korzystania z usług pośrednika nieruchomości. Zakup nieruchomości na kredyt - płatność. W przypadku płatności realizowanej z kredytu bankowego, warunkiem wypłaty środków pochodzących z Banku, jest dostarczenie do Banku przez kupujących podpisanej umowy sprzedaży (pomijamy tutaj inne warunki wymagane do uruchomienia kredytu, typu ubezpieczenie nieruchomości czy złożenie wniosku o wpis hipoteki, który często jest składany za pośrednictwem notariusza w umowie sprzedaży). Warunek dostarczenia do banku podpisanej już umowy sprzedaży, bywa niekomfortowy dla sprzedających, bowiem należy pamiętać, że własność nieruchomości (mieszkania) przechodzi już z chwilą podpisania umowy u notariusza, stosownie do treści art. 155 par. 1 kodeksu cywilnego, a nie z chwilą zapłaty ceny. Determinuje to bardzo ważny ciąg zdarzeń: umowa sprzedaży musi zostać podpisana najpierw, a dopiero po jej podpisaniu, kupujący mogą przekazać ją do banku i tym samym spełnić warunek do wypłaty kredytu (zapłaty ceny). Banki nie realizują wypłaty środków na rynku wtórnym przed podpisaniem umowy sprzedaży, a dopiero po niej. Jeśli strona sprzedająca nie będzie chciała podpisać umowy sprzedaży przed uruchomieniem kredytu, to kupujący nie będzie mógł nabyć danej nieruchomości, bowiem bank nie ma podstawy (umowy sprzedaży) do jego wypłaty. Pojawia się pytanie, jaką sprzedający ma gwarancję na zapłatę środków pochodzących z kredytu uzyskanego przez kupującego? Podstawą gwarancji jest podpisana przez kupującego umowa kredytowa, która jest dokładnie opisywana w umowie sprzedaży przez notariusza (często z warunkami jakie spełnić powinien kupujący do uruchomienia kredytu). Oczywiście to nie wszystko. Bank realizując wypłatę, także zabezpiecza swój interes, aby środki uzyskane na zakup nieruchomości zostały rozdysponowane dokładnie na ten cel, na jaki zostały przyznane. Pierwszym etapem zabezpieczenia jest zazwyczaj wskazywanie w umowie sprzedaży przez sprzedającego nr rachunku bankowego do zapłaty ceny (często ten numer jest już wpisany do umowy kredytowej). Drugi etap, to pozbawienie fizycznej możliwości kupującego na dysponowanie przyznanymi środkami. Wprawdzie to kupujący otrzymuje środki na zakup nieruchomości, ale nie ma wpływu na sam proces płatności, bowiem te środki nie są mu udostępniane na jego rachunku, a bank realizuje przelew bezpośrednio na rachunek sprzedającego. Należy także wspomnieć o czasie w jakim bank realizuje wypłatę środków pochodzących na zakup nieruchomości z kredytu bankowego. Trwa to od 3 do 7 dni roboczych od dnia dostarczenia podpisanej umowy sprzedaży przez kupującego. Termin ten uzależniony jest od terminów w danym banku i liczby wniosków kredytów oczekujących na wypłatę. Oczywiście zdarzają się odstępstwa od tych reguł np. 2 lub 9 dni, ale opisujemy tutaj najczęściej spotykaną praktykę stosowaną przez banki. Kredyt, a sprzedaż nieruchomości. U osób sprzedających nieruchomość od razu pojawia się pytanie, dlaczego taki okres jest potrzebny, skoro umowa sprzedaży zostaje dostarczona do banku najczęściej tego samego dnia w którym zostaje zawarta umowa sprzedaży mieszkania? Klienci składają wnioski w oddziałach banku dedykowanych do obsługi klientów, a oddział banku zajmujący się płatnościami pochodzącymi z kredytów hipotecznych najczęściej nie znajduje się w tej samej placówce - często są to placówki wyłączone z obsługi. W pierwszej kolejności dokumenty muszą zostać dostarczone z placówki w której klient podpisał umowę kredytową i dostarczył umowę sprzedaży, do placówki zajmującej się wypłatą kredytów hipotecznych. Następnie oczekują wg. kolejności wpływu na weryfikację przez analityka. W trakcie weryfikacji, sprawdzane jest czy wszystkie zapisy z umowy przedwstępnej i kredytowej znalazły się w umowie sprzedaży i czy zostały spełnione warunki do wypłaty kredytu. Wówczas kredyt jest uruchamiany i środki wpływają na rachunek sprzedającego. Kupno nieruchomości za gotówkę. Teoretycznie zapłata ze środków własnych nabywcy powinna gwarantować wyższy komfort dla sprzedającego nieruchomość, nierzadko będącą dorobkiem całego życia. Kupno i sprzedaż nieruchomości za gotówkę występuje najczęściej w większych miastach np. w Warszawie. Pojawia się pytanie, w którym taka czynność powinna nastąpić? Optymalna sytuacja występuje wówczas, gdy sprzedający i kupujący dysponują bankowością elektroniczną i u notariusza, często przy składaniu podpisów albo tuż po, realizowany jest przelew ceny, który niemalże w czasie rzeczywistym jest widoczny dla sprzedającego. To sytuacja najbardziej optymalna. Druga także korzystna, ale wymagająca już nieco większego zaufania ze strony sprzedającego, to wspólna z kupującym wizyta w jego banku, w oddziale którego kupujący składa dyspozycję przelewu reszty ceny za kupowane mieszkanie lub dom. W przypadku kiedy rachunki stron prowadzone są przez różne banki, wówczas osoba sprzedająca może liczyć na wpływ środków w terminie 1 dnia roboczego (w soboty i niedzielę oraz święta nie są realizowane sesje pomiędzy bankami). Sprzedający nieruchomość, aby skrócić czas oczekiwania na potrzeby danej transakcji, zakładają rachunki bankowe w tym samym banku, co kupujący i po wykonaniu przelewu przez nich, mogą niemalże od razu potwierdzić wpływ środków na swoje konta. Rodzi się pytanie, jaką gwarancję posiada sprzedający, że kupujący mieszkanie czy dom dysponuje wystarczającą ilością pieniędzy na pokrycie ceny? W takich przypadkach, gdy sprzedający wyrazi takie obawy, czasami kupujący decydują się uwiarygodnić swoje możliwości finansowe udostępniając klientom sprzedającym wgląd w swój rachunek bankowy przez zawarciem umowy lub okazują wydruki z salda rachunku w tym przedmiocie z dnia umowy sprzedaży. Działania takie podnoszą wiarygodność wypłacalności nabywcy nieruchomości, ale nie dają 100% gwarancji realizacji przelewu - pozostaje zawsze czynnik chociażby zdarzenia losowego, które uniemożliwi realizację płatności ceny (np. wypadek, zasłabnięcie itp.). Należy także wspomnieć, że zgoda na weryfikację stanu rachunku bankowego przez kupującego, nie jest jego obowiązkiem a jedynie uprzejmością, i może takiej zgody odmówić, mając pełne prawo do swojej prywatności. Czasami zdarzają się sytuacje, w których sprzedający mieszkanie stoi na stanowisku, że nie podpisze aktu notarialnego - umowy sprzedaży nieruchomości, dopóki nie otrzyma płatności za mieszkanie. Sytuacja w której przelewamy całość środków przed nabyciem własności mieszkania jest zdecydowanie nie komfortowa dla kupującego. Proszę odpowiedzieć sobie na pytanie, czy Państwo zdecydowalibyście się na takie posunięcie..?W jaki sposób pogodzić w pewnym sensie te sprzeczne interesy stron umowy sprzedaży? Czy istnieje idealne rozwiązanie, w którym zapłata nie jest uzależniona od woli kupującego, równocześnie nie pozbawia się on swoich środków, a sprzedający jest spokojny o otrzymanie ceny za sprzedawaną nieruchomość? Depozyt notarialny przy zakupie nieruchomości. Coraz popularniejszym rozwiązaniem na rynku nieruchomości w Warszawie, jest depozyt notarialny. Upraszczając, polega on na dodatkowej umowie zawieranej przez kupującego mieszkanie a notariuszem. Umowa taka podpisywana jest w terminie 1-2 dni poprzedzających zawarcie umowy sprzedaży danej nieruchomości. W tym dokumencie, kupujący oświadcza, że składa na rachunek notariusza określoną kwotę w związku z planowaną umową zakupu. W przypadku gdy do podpisania umowy sprzedaży dojdzie, wówczas kwota ta ma zostać przelana na rachunek bankowy sprzedającego. Jeśli do zawarcia umowy nie dojdzie, wówczas notariusz zobowiązany jest zwrócić kwotę na rachunek kupującego nieruchomość. Warunkiem niezbędnym do zawarcia planowanej umowy sprzedaży, jest zaksięgowanie środków na rachunku kancelarii notarialnej. Notariusz w umowie sprzedaży nieruchomości opisuje zawartą umowę depozytu notarialnego, potwierdza przekazanie środków na jego rachunek i szczegółowo opisuje co dzieje się z tą kwotą stosownie do postanowień umowy depozytu notarialnego. W chwili gdy umowa sprzedaży zostaje podpisana, notariusz zleca przelew na rachunek bankowy sprzedającego. Zastosowanie tego mechanizmu stanowi gwarancję dla sprzedającego, że kupujący dysponuje deklarowaną kwotą, a także, że kwestia zapłaty jest uzależniona jedynie od zawarcia umowy, bowiem notariusz jako osoba zaufania publicznego nie związana z żadną ze stron umowy sprzedaży realizuje płatność z chwilą podpisania umowy lub zwraca kwotę depozytu na rachunek niedoszłego kupującego, gdyby do podpisania umowy nie doszło. Depozyt notarialny – kto płaci? Na rynku nieruchomości warszawskich, utarł się zwyczaj, że za depozyt płaci osoba, która go oczekuje przy danej umowie. W przeważającej mierze są to osoby sprzedające nieruchomość. Rzadkością jest sytuacja, w której nabywca nieruchomości deklaruje zapłatę korzystając z instytucji depozytu notarialnego. Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnej stawki taksy notarialnej, podstawę do obliczenia kosztów depozytu notarialnego stanowi wysokość złożonej w depozycie kwoty. Nie wdając się w szczegóły jej obliczania, dla przykładu wskażę, że we współpracujących z naszą firmą kancelariach notarialnych, utarła się praktyka, że w przypadku sprzedaży mieszkań i domów kwota depozytu oscyluje w granicach 600 zł netto. Płatność gotówką u notariusza. Coraz rzadziej spotykamy się z wolą płatności gotówką na rynku nieruchomości i agencjach nieruchomości w Warszawie. Mamy na myśli tutaj fizyczne przyniesienie środków do notariusza i przekazanie gotówki w trakcie aktu notarialnego umowy sprzedaży, w zamian za przelew środków drogą elektroniczną. Powód tego stanu rzeczy jest dosyć prozaiczny, mianowicie ceny nieruchomości w Warszawie i jednak pewne trudności w wypłacie takich środków z banku przez kupujących i ewentualny dyskomfort sprzedających związany z poruszaniem się taką gotówką po wyjściu od notariusza. Oczywiście pojawiają się jeszcze kwestie techniczne związane z przeliczaniem banknotów u notariusza i czas jaki jest na to niezbędny. Najlepszym rozwiązaniem jednak jest skorzystanie z usług pośrednika nieruchomości, szczególnie w Warszawie. Artykuł napisany przez pośrednika nieruchomości - Wojciecha Kuźnia.
Jest on opłatą ponoszoną przez każdą osobę, która dokonuje zakupu i nie jest przy tym zobowiązana do zapłaty podatku VAT. Chodzi m.in. o podatek PCC od zakupu mieszkania, domu, czy nawet samochodu. Dotychczas jednak podatek ten musiał być obowiązkowo opłacony przy zakupie każdej nieruchomości z rynku wtórnego. Od 31 sierpnia to Decydując się na zakup mieszkania, należy wziąć pod uwagę nie tylko jego cenę, ale również koszty dodatkowe. Jednym z nich jest podatek od kupna mieszkania. Z tego artykułu dowiesz, jaka jest jego wysokość, a także jakie są inne opłaty związane z zakupem nieruchomości na własność. Podatek od kupna mieszkania to dopiero początek wydatków, oprócz samego przelewu na konto sprzedającego. Do ceny nieruchomości dochodzą również koszty związane z usługami notariusza i opłaty za wpis do księgi wieczystej. Wyjaśniamy, ile wynoszą poszczególne opłaty i od czego zależy ich wysokość. Czym różni się mieszkanie z rynku pierwotnego i wtórnego? Dodatkowe koszty zakupu mieszkania mogą być zależne od pochodzenia takiej nieruchomości. Mieszkania z rynku pierwotnego, czyli nowe, nabywany od deweloperów lub od spółdzielni. Możemy je kupić już na etapie planowania inwestycji, czyli w momencie, gdy lokal nie istnieje jeszcze fizycznie – w tym czasie deweloperzy oferują zwykle niższe ceny za nieruchomości. Albo też kupić już gotowe mieszkanie – w momencie uzyskania przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie mieszkań. Mieszkania z rynku pierwotnego mogą być sprzedane w tzw. stanie deweloperskim, czyli do samodzielnego wykończenia lub „pod klucz” – z pomalowanymi ścianami, wykończeniem podłogi, drzwiami czy glazurą sanitarną. Ta druga opcja wiąże się z wyższą ceną nieruchomości. W przypadku zakupu mieszkania z rynku pierwotnego mamy pełną dowolność w jego aranżacji. Możemy mieć też pewność, że w lokalu nie będzie usterek, że wszystkie instalacje są nowe, a i sam budynek jest w stanie idealnym – coraz częściej wybudowany w systemie nowoczesnej i energooszczędnej technologii. Wadą mieszkań z rynku pierwotnego jest dość często lokalizacja – deweloperzy zwykle stawiają z dala od już i tak gęsto zabudowanego centrum. Może się zdarzyć, że proces budowy z różnych przyczyn wydłuży się, a my tym samym będziemy dłużej czekać na swoje wymarzone M. Mieszkania deweloperskie nierzadko oddawane są do użytku nawet z 2-letnim opóźnieniem. Z kolei mieszkania z rynku wtórnego, to nieruchomości używane. W większości przypadków są wykończone i urządzone, lecz bardzo często wymagają remontu, który będzie się wiązał z dodatkowym kosztem. To też zwykle nieruchomości ulokowane w budynkach, które w mniejszym lub większym stopniu są już zużyte. Plusem mieszkań z rynku wtórnego jest bardzo często lokalizacja – wiele nieruchomości tego typu znajduje się w centrum lub w jego bliskim sąsiedztwie. Z reguły nieruchomości używane są tańsze od tych całkowicie nowych. Lokale te są też najczęściej dostępne od ręki. Podatek VAT od kupna mieszkania – ile trzeba zapłacić? Jeżeli nieruchomość kupujemy z rynku pierwotnego – bezpośrednio do dewelopera, podatek VAT jest już zawarty w cenie mieszkania. Wysokość podatku VAT od kupna mieszkania z ryku pierwotnego jest różna, zależnie do metrażu nieruchomości, którą nabywamy. Dla mieszkań większych niż 150m2, obowiązuje podatek w wysokości 23%. Jeśli powierzchnia mieszkania nie przekracza 150m2, zapłacimy mniejszy podatek – 8 %. Jeżeli kupujemy mieszkanie z rynku wtórnego podatek nie jest doliczany do ceny nieruchomości i musimy opłacić go oddzielnie. Kupując mieszkanie z rynku wtórnego mamy obowiązek zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych – podatek PCC. Wysokość takiego podatku od kupna mieszkania wynosi 2% wartości rynkowej danej nieruchomości, czyli 2% od ceny wpisanej w akcie notarialnym. Jeśli mieszkanie kupiliśmy z rynku wtórnego, ale od przedsiębiorcy, który jest płatnikiem VAT i który sprzedał nam mieszkanie ze stawką podatku ZW, nie musimy już opłacać podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu kupna mieszkania – w tej sytuacji nie mamy takiego obowiązku prawnego. Podatek od kupna mieszkania – do kiedy trzeba go zapłacić? Podatek od kupna mieszkania z rynku wtórnego, od osoby fizycznej, odprowadzany jest przez notariusza. Nie musimy więc samodzielnie zajmować się tymi formalnościami. Notariusz zadba o to, by podatek został uiszczony w odpowiednim czasie i do odpowiedniego urzędu. Szczególnym przypadkiem przy zakupie mieszkania jest sytuacja, w której cena nieruchomości jest bardzo niska. Wówczas sprzedający ma obowiązek uzasadnić niską cenę w akcie notarialnym, np. złym stanem technicznym budynku, w którym ulokowane jest mieszkanie. Urząd może uznać, że wartość nieruchomości została zaniżona i nałożyć na kupującego podatek od kupna mieszkania wraz z odsetkami. Podatek od kupna mieszkania – ile wynosi taksa notarialna? Przy zakupie mieszkania trzeba także uwzględnić „dolę” dla notariusza. Całość kosztów to tzw. taksa notarialna, której wysokość zależy od wartości mieszkania. Taksa notarialna podlega tym samym zasadom w przypadku kupna mieszkania z rynku wtórnego, co przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego. W Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku ustalone zostały maksymalne wysokości taksy notarialnej. Przedstawia je poniższa tabela. Taksa notarialna przy zakupie mieszkania Wartość mieszkania Wysokość taksy notarialnej do 3000 zł 100 zł powyżej 3000 zł do 10 000 zł 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 powyżej 10 000 zł do zł 310 PLN + 2% od nadwyżki powyżej zł powyżej zł do 60 000 zł 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł powyżej 2 000 000 zł 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej niż 10 000 zł nie więcej niż 7500 zł Tabela 1. Oprac. na podstawie Pamiętajmy, że do wyliczonej kwoty taksy notarialnej trzeba doliczyć 23% podatku VAT. Powyższe stawki to maksymalne wysokości taksy notarialnej, ceny u poszczególnych notariuszy mogą być nieco inne. Mamy także prawo je negocjować. Warto spróbować wynegocjować niższą stawkę za taksę notarialną szczególnie, jeśli sięga ona maksymalnego progu. Do opłat związanych z usługami notariusza należy doliczyć także opłatę za sporządzenie aktu notarialnego – tu ceny również zależą od indywidualnych ofert notariuszy, ale maksymalna opłata wynosi połowę wartości powyższych stawek za taksę notarialną. Zakup mieszkania na kredyt – jakie opłaty dodatkowe? Osoby, które kupują mieszkanie na kredyt, mają obowiązek uiścić dodatkowy podatek od kupna mieszkania (podatek PCC – od czynności cywilnoprawnych). Podatek ten obowiązuje w momencie ustanowienia hipoteki. Wysokość takiego podatku wynosi 19 zł lub 0,01%. Przy hipotece zwykłej podatek PCC wynosi 0,01% i oblicza się go od kwoty hipoteki. Z kolei w przypadku hipoteki kaucyjnej, kwota podatku jest stała – wynosi zawsze 19 zł. Podatek PCC od czynności cywilno-prawnych trzeba wpłacić do urzędu skarbowego w terminie 14 dni, licząc od dnia zakupu mieszkania. Wraz podatkiem mamy obowiązek także złożyć deklarację PCC-3. Prócz podatku PCC, a także opłat związanych z notariuszem i opłaty za wpis prawa własności do księgi wieczystej, kupujący mieszkanie na kredyt muszą pokryć także z: prowizję kredytową – zwykle ok. 2% kwoty kredytowej; opłatę notarialną za wpis hipoteki zwykłej w księgę wieczystą – zawsze 200 zł; ubezpieczenie nieruchomości z cesją (bank zobowiązuje kredytobiorcę do wykupienia ubezpieczenia nieruchomości) – cena za ubezpieczenie zależy od rodzaju polisy, jakiej wymaga bank; ubezpieczenie pomostowe (taka polisa obowiązuje tylko w czasie wypisywania hipoteki, zwykle kilka tygodni) – ceny za ubezpieczenia pomostowe są różne w poszczególnych TU. Ubezpieczenie mieszkania pod kredyt to zabezpieczenie dla banku – w razie zniszczenia, wciąż jeszcze spłacanej nieruchomości, np. w wyniku pożaru, towarzystwo ubezpieczeniowe pokryje straty. Jakie są dodatkowe koszty kupna mieszkania? Prócz wszystkich opłat wymienionych powyżej, związanych z zakupem mieszkania, jest jeszcze obowiązkowy koszt za wpis prawa własności w księgę wieczystą. W tym przypadku jest to opłata stała w wysokości 200 zł. Może pojawić się również jeszcze jeden dodatkowy koszt. Mianowicie prowizja dla agencji nieruchomości – jeśli zdecydujemy się skorzystać z jej usług. Prowizja agencji nieruchomości przy zakupie mieszkania wynosi ok. 2,5% wartości nieruchomości. Co z ubezpieczeniem mieszkania po zakupie? Mieszkania, których kupujemy za własny kapitał, nie na kredyt, także warto ubezpieczyć. Polisę na mieszkanie możemy nabyć po właścicielu, od którego kupujemy nieruchomość – wystarczy skontaktować się z danym TU, wyrazić taką chęć i przepisać ubezpieczenie mieszkania na własne nazwisko. Jeżeli polisa jest dobrze dobrana pod ten konkretny lokal i ma atrakcyjną cenę, warto ją zachować. Możemy też wykupić ubezpieczenie mieszkania na własną rękę – umowa na polisę z byłym właścicielem nieruchomości automatycznie ulega zakończeniu po sprzedaży, jeśli nie chcemy jej przedłużyć. Zakres polisy mieszkaniowej możemy dobrać indywidualnie do własnych potrzeb – wykupując podstawowe lub rozszerzone ubezpieczenie. Do polisy możemy także dobrać różne dodatki, które dadzą nam większe poczucie bezpieczeństwa i ułatwią rozmaite sprawy w razie nagłej szkody, np. Home Assistance, czyli pakiet usług, w ramach których mamy zapewnioną bezpłatną naprawę sprzętu AGD i RTV, pomoc hydraulika, a nawet informatyka. Dopiero co zakupione mieszkanie szczególnie warto ubezpieczyć, nierzadko wydajemy przecież na nie oszczędności całego życia, a pożar czy powóź może je przecież doszczętnie zniszczyć. Ile wynosi składka za ubezpieczenie kupionego mieszkania? Wysokość składki za ubezpieczenie kupionego mieszkania zależy do rodzaju nieruchomości. Ubezpieczyciele indywidualnie wyliczają koszty ubezpieczenia. Różne ceny za polisę dla tej samej nieruchomości możemy także napotkać w poszczególnych TU. Na cenę ubezpieczenia mieszkania ma wpływ przede wszystkim wartość mieszkania i jego lokalizacja. Jeśli zależy nam na znalezieniu taniej i dobrej polisy na mieszkanie, warto jej poszukać w kalkulatorze polis mieszkaniowych. Przeprowadziliśmy w nim przykładową kalkulację. Założyliśmy, że ubezpieczamy: kawalerkę we Wrocławiu, o wartości 300 tys. zł. wybudowaną w 2021 roku. Koszt ubezpieczenia wyliczyliśmy dla polisy podstawowej, obejmującej ochronę murów i stałych elementów nieruchomości na wypadek kilkunastu zdarzeń losowych, tj. pożar, wybuch, dym i sadza, zalanie, huragan itp. Okazuje się, że ubezpieczenie kupionego mieszkania można mieć już w cenie 133 zł za rok. Taką cenę zaproponowała Proama. Dodatkowo w tej kwocie ubezpieczyciel zapewnia również ochronę na wypadek aktów wandalizmu. Niewiele droższe okazało się – 135 zł za rok. Tu jednak ubezpieczyciel zapewnia dodatkowo ochronę na wypadek powodzi – warto więc rozważyć co przyda nam się bardziej. Z kolei Link4 proponuje polisę na mieszkanie za 150 zł za rok, zapewnia ochronę na wypadek Wandalizmu i oferuje dodatkowo pakiet Home Assistance. Generali oraz InterPolska przedstawiły najwyższe ceny za polisy, jednak być może korzystne są tutaj warunki umowy. Roczna składka za ubezpieczenie mieszkania Towarzystwo Cena za rok Dodatki w cenie Proama 133 zł Wandalizm 135 zł Powódź Link4 150 zł Wandalizm, Home Assistance Generali 186 zł Wandalizm, Home Assistance, Pakiet Medyczny InterPolska 196 zł Wandalizm, Home Assistance Tabela 2. Oprac. na podstawie kalkulacji na w dniu r. Polisa mieszkaniowa może mieć zakres podstawowy lub rozszerzony. Do rozszerzonego ubezpieczenia mieszkania możemy dobrać różne dodatki, np. ochronę na wypadek przepięć lub OC w życiu prywatnym. Ceny polis mieszkaniowych są dość mocno zróżnicowane – warto porównać co najmniej kilka dostępnych na rynku, nim zdecydujemy się podpisać umowę. Dobrą polisę w atrakcyjnej cenie można to łatwo znaleźć za pomocą kalkulatora polis mieszkaniowych. W kilka minut możemy w nim porównać oferty nawet 18 towarzystw i w 1 miejscu znaleźć najlepszą polisę dla swojego mieszkania.Znaczenie zadatku opisuje art. 394 KC. Zgodnie z przepisami, zadatek zaliczany jest na poczet ceny świadczenia, gdy dojdzie do sfinalizowania transakcji pomiędzy stronami. Różnice między zadatkiem a zaliczką są szczególnie widoczne, gdy nie dojdzie do realizacji umowy z winy jednej lub drugiej stronie.
Z jakimi formalnościami wiąże się sprzedaż mieszkania i jakie opłaty przy tej okazji poniesiemy? nabywcy, jak i sprzedający są narażeni na możliwość popełnienia kosztownych błędów formalnych, za które trzeba będzie słono zapłacić. Największą finansową pułapką może się okazać podatek dochodowy od przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości. Ale to nie koniec. O opłaty może się upomnieć Krajowa Rada Radiofonii i Telewizji czy dostawcy mediów. Dlatego tak ważne jest dopełnienie wszelkich formalności, które mogą zapobiec kosztownym skutkom ich braku. Z tego artykułu dowiesz się od czego zależy wysokość podatku od sprzedaży nieruchomości czy po sprzedaży mieszkania można przenieść umowy mediowe na nowy adres jaka jest różnica między zadatkiem a zaliczką Wiele osób, zaczynając proces sprzedaży nieruchomości, zapomina o formalnościach, które należy zrealizować, aby uniknąć późniejszych kłopotów. Najważniejsze jest, aby pamiętać, że samo zaplanowanie i przygotowanie się do sprzedaży mieszkania nie kończy się na podpisaniu umowy z nabywcą. Należy zadbać również o formalności, które są konieczne do uregulowania po dokonaniu całej transakcji. Podatek od sprzedaży nieruchomości Najczęściej sprzedający zapominają o konieczności zapłacenia podatku. Jego wysokość i to, czy w ogóle będziemy musieli go odprowadzić, zależy od tego, jak dużo minęło czasu między nabyciem i sprzedażą. Jak wynika z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o pdof (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) przychód, jakim jest odpłatne zbycie nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości powstaje, gdy zbycie to nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i dochodzi do niego przed upływem 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (odpłatne lub nieodpłatne), albo wybudowanie. Oznacza to, że w 2016 roku przychód podatkowy powstanie, gdy nastąpi odpłatne zbycie nieruchomości, do których nabycia lub wybudowania doszło w 2011 roku lub w późniejszych latach. Natomiast odpłatne zbycie nieruchomości nabytych lub wybudowanych przed 2011 rokiem nie jest w tym przypadku brane pod uwagę. Tak samo rozumiane jest zawarcie transakcji kupna/sprzedaży, umowy darowizny i otrzymanie nieruchomości w spadku. Należy również pamiętać, że gdy nie minęło 5 lat, a wartość nieruchomości wzrosła, fiskusowi należy się 19% tego wzrostu. Tutaj ważne jest, aby przede wszystkim prawidłowo określić wielkość tego przychodu. W celu obliczenia dochodu do opodatkowania trzeba od przychodu ze sprzedaży odjąć cenę zakupu oraz koszty związane z zakupem i sprzedażą, takie jak np. opłaty za ogłoszenia o sprzedaży, prowizja dla pośrednika, opłaty za zmiany w księdze wieczystej oraz taksy notarialne. Podatek ten można obniżyć również poprzez deklarację, a następnie przeznaczanie osiągniętego przychodu na własne cele mieszkaniowe. Dochód do opodatkowania może zostać obniżony proporcjonalnie do wydatkowanej kwoty osiągniętego przychodu. Aby jednak z tego zwolnienia skorzystać, podatnik przychód ten musi wydatkować nie później niż w okresie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie (tj. gdy zbycie w 2016 r. - wydatkowanie do końca 2018 r.) na własne cele mieszkaniowe, które zostały wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy o pdof. Kredyt hipoteczny a sprzedaż mieszkania Sprzedając mieszkanie, za które spłacamy jeszcze kredyt hipoteczny, warto dokładnie sprawdzić umowę z bankiem. Najważniejsze będą zapisy dotyczące prowizji i opłat wiążących się ze wcześniejszą spłatą zobowiązania. Instytucji bankowej nie zależy na tym, żeby kredytobiorca szybko oddał pożyczoną kwotę, szczególnie w pierwszych latach. Przedwczesna spłata wiąże się z prowizją dla banku, zwykle na poziomie 2-5 procent. Koszt przeważnie zmniejsza się im dłużej spłacany jest kredyt. Zazwyczaj okres 3 – 5 lat upoważnia bank do rezygnacji z dodatkowej opłaty. Należy jednak sprawdzić to dokładnie w umowie, ponieważ są instytucje, które za całkowitą spłatę kredytu przed terminem zawsze i niezależnie od czasu spłaty pobierają opłatę. Rezygnacja z mediów Po sprzedaży mieszkania należy zrezygnować ze wszelkich umów za ogrzewanie, gaz, elektryczność, telewizję, internet czy wodę. W tym celu trzeba podpisać przy przekazaniu nieruchomości protokół zdawczo-odbiorczy. Ważne, aby znalazła się w nim informacja o stanach liczników. Nie spowoduje to sytuacji, w której już po przeprowadzce dalej będziemy ponosili opłaty za media z poprzedniego miejsca zamieszkania. Warto także uregulować kwestie związane z telefonem stacjonarnym, telewizją kablową czy internetem. Można dotychczasowe usługi przenieść pod nowy adres. Jednak kiedy nowy nabywca będzie chciał zachować dotychczasowy pakiet, konieczna będzie cesja praw z umowy. Oczywiście można także zrezygnować całkowicie z dostarczanych usług. Niestety, może to przynieść dodatkowe koszty w postaci kary umownej. Sprzedający mieszkanie powinien dopełnić również formalności związane z radiem i telewizją. Sama rejestracja odbiornika pod nowym adresem nie wystarczy. Konieczna jest zmiana danych adresowych w poprzednim zgłoszeniu. W sytuacji, gdy odbiornik został już zarejestrowany pod nowym adresem, konieczne jest wyrejestrowanie go spod starego adresu. Zadatek czy zaliczka? Przy podpisywaniu umowy przedwstępnej należy pamiętać o ustaleniu kwoty, którą potencjalny nabywca wpłaci sprzedającemu, czyli zadatek lub zaliczkę. Różnica pomiędzy nimi polega na tym, że zaliczką określa się kwotę, która w razie nie zawarcia ostatecznej umowy przed notariuszem zostaje zwrócona nabywcy. A zadatek zwracany jest kupującemu w podwójnej wysokości, jeśli do transakcji nie doszło z winy sprzedającego. Gdy natomiast nie została ona zrealizowana z winy kupującego, sprzedający może zachować wpłacony zadatek. Jest to bardzo dobre zabezpieczenie, które uwiarygadnia nabywcę. Kalkulacja Najważniejszy przy sprzedaży mieszkania jest odpowiedni plan i rozsądek. Zaczynając ten proces, szczególnie po raz pierwszy, należy zapoznać się ze wszystkimi formalnościami, które koniecznie trzeba wypełnić. Kary umowne powstające z braku ich dokonania mogą znacznie obniżyć zysk i narazić sprzedającego na kosztowne straty. Warto korzystać z pomocy doświadczonych pośredników bądź zaufanych znajomych czy rodziny, którzy już takie transakcje mają na swoim koncie. Zawsze posłużą dobrą radą wynikającą z doświadczenia. Prowizja pośrednika nieruchomości rodzi wiele pytań i emocji wśród klientów, którzy planują sprzedaż, zakup lub wynajem nieruchomości. Obecnie można się już spotkać z całym szeregiem niejasnych sytuacji, kto i w jakiej wysokości powinien zapłacić prowizję dla biura nieruchomości. Sprzedaż lub kupno mieszkania za pośrednictwem biura nieruchomości zawsze wzbudza wiele pytań. Część Polaków dokonuje transakcji na rynku nieruchomości tylko raz w życiu, więc nie powinno dziwić, że temat prowizji agenta budzi sporo pytań i emocji. Zobaczmy, kto i ile płaci korzystając z usług pośrednika nieruchomości. Prowizja pośrednika nieruchomości – ile wynosi? Nie ma jednego słusznego cennika dotyczącego wysokości prowizji dla wszystkich agencji nieruchomości. Standardem jest jednak liczenie prowizji w procentach, co oznacza, że wysokość prowizji biura nieruchomości zależy od wartości nieruchomości. W większości biur wynosi ona 2-3% od wartości sprzedawanej nieruchomości, choć można spotkać sytuacje, gdy jest ona dużo niższa lub zdecydowanie wyższa, sięgająca 5-6%. Niska prowizja biura nieruchomości powinna jednak zawsze zapalić lampkę i skłonić do zastanowienia, czy rzeczywiście agentowi będzie opłacało się prowadzić zakrojone na szeroką skalę działania czy może osiądzie na laurach, licząc, że może przy okazji wpadnie mu jakaś prowizja, ale skupi się raczej na sprzedaży nieruchomości z prowizjami o wyższej wartości. Temat ten poruszaliśmy już w artykule: czy warto negocjować wysokość prowizji, więc zachęcamy do przeczytania go w całości, jeśli lubisz negocjować. Natomiast wyższa prowizja dla biura nieruchomości może być warta zapłacenia, ale tylko wtedy, gdy agent nieruchomości dobrze uzasadni jej wysokość. Profesjonalne biuro nieruchomości ma bowiem opracowane procedury i wypracowane własne metody działania, które przekładają się na skuteczną sprzedaż nieruchomości. Jeśli zatem usłyszysz od agenta nieruchomości wysokość prowizji w granicach 5-6%, to poproś go o uzasadnienie jej wysokości i zapytaj, co w ramach tego wynagrodzenia zamierza dla Ciebie zrobić. Prowizja pośrednika nieruchomości od obu stron transakcji W naszym kraju przyjęło się, że pośrednik pobiera transakcję od obu stron transakcji. Jednym słowem reprezentuje on obie strony jednocześnie, co nie zawsze jest zadaniem łatwym, bo strona sprzedająca chce dostać za mieszkanie jak najwięcej, a strona kupująca chce kupić je za jak najniższą cenę. Jedna i druga strona wymaga jednak wsparcia profesjonalisty i tego można oczekiwać od dobrego pośrednika nieruchomości. Jego zadaniem jest odpowiednie przygotowanie obu stron do realizacji transakcji. Wsparcie dla sprzedającego, oprócz aktywnego poszukiwania osoby zainteresowanej zakupem, dotyczy często kompletowania dokumentacji potrzebnej do finalizacji transakcji. W przypadku kupującego, pośrednik jest osobą, która powinna udzielać kompleksowych informacji na temat stanu prawnego nieruchomości oraz odpowiadać na wszelkie pytania związane z transakcją. Obie strony mogą zatem aktywnie korzystać z wiedzy i doświadczenia agenta nieruchomości, dzięki czemu transakcja kupna – sprzedaży powinna się odbyć szybko i sprawnie. Kupujący nie płaci prowizji – czy na pewno? Niektóre agencje nieruchomości reklamują swoje usługi pośrednictwa jako wolne od prowizji dla strony kupującej. Co prawda w takich sytuacjach faktycznie nie pobierają one prowizji za pośrednictwo od strony kupującej, ale wówczas zwykle biorą 5-6% od strony sprzedającej. Sprzedający zaś, by opłacało mu się korzystać z usług agencji nieruchomości, uwzględnia wyższe wynagrodzenie dla agenta w cenie sprzedaży nieruchomości. Można zatem powiedzieć, że realnie rzecz biorąc strona kupująca zawsze płaci prowizję, choć nie zawsze jest ona tego świadoma i nie zawsze jest to wpłata na konto agencji nieruchomości, która pośredniczy. Transakcja kupna-sprzedaży nieruchomości – z agencją czy na własną rękę? Wiedząc już ile wynosi prowizja pośrednika nieruchomości niektórzy zadają sobie pytanie czy faktycznie wsparcie biura jest tego warte. Jeśli policzymy 3% od mieszkania w Warszawie, które kosztuje 550 tys. zł, to łatwo obliczyć, że prowizja agencji nieruchomości wyniesie 16,5 tys. zł. Nie jest to mało, ale w tej cenie otrzymujemy kampanię sprzedażową zmierzającą do znalezienia chętnego na mieszkanie, pomoc w skompletowaniu dokumentów oraz fachową wiedzę, dzięki której można łatwo rozwiązać problemy pojawiające się na drodze do finalizacji transakcji. Jeśli zdecydujemy się na korzystanie z usług pośrednika nieruchomości na wyłączność, to zapłacimy nieco więcej, bo zwykle 5-6% wartości nieruchomości, ale w tej cenie otrzymamy zdecydowanie lepszą jakość usługi, a nasza oferta sprzedaży mieszkania będzie szeroko promowana nie tylko w mediach dostępnych dla potencjalnych kupujących, ale również wśród innych pośredników. Jest to metoda dużo skuteczniejsza niż podpisywanie kilku umów pośrednictwa z różnymi agencjami, z której żadnej nie ma wyłączności, a zatem nie ma pewności, że wynagrodzenie za wysiłki włożone przy poszukiwaniu chętnego na zakup mieszkania trafi właśnie do jego kieszeni. Patrząc na całość korzyści, jakie można osiągnąć dzięki współpracy z pośrednikiem przy sprzedaży nieruchomości wydaje się oczywiste, że lepiej skorzystać ze wsparcia specjalisty niż szukać chętnego na zakup mieszkania na własną rękę. Jeśli naprawą samochodu idziesz do mechanika, z bolącym zębem do dentysty, to dlaczego rozważasz w ogóle sprzedaż nieruchomości bez profesjonalnego wsparcia? Pomocne materiały: Na podstawie pozyskanych materiałów geodezyjnych oraz projektu budowlanego, geodeta oblicza współrzędne narożników budynku, a następnie wynosi je w terenie. Cena takiej usługi geodezyjnej waha się w zależności od stopnia skomplikowania obiektu oraz ukształtowania terenu, aczkolwiek zwykle mieści się w przedziale od około 500 złkto płaci prowizję przy kupnie mieszkania
